李迅雷：房住不炒 理想与现实之差如何缩小

　　对于房地产的未来，值得担心的并不是房价继续上涨，而是怕房价一旦大跌，流动性极度萎缩，缺乏接盘者，这才是处置危机的最大困难。

　　前些年有部很火的电影叫《天下无贼》，如果真的没有贼了，就可以夜不闭户。因此“天下无贼”是理想，但贼的存在是现实，如果能够减少贼在总人口中的比重，那就是缩小了理想与现实之间的差距，也算是一种社会进步。

　　事实上，这些年来偷钱包的窃贼确实比以前减少了很多，这可能主要归功于科技进步与金融创新。所谓科技进步，高清摄像头的广泛应用，也带来了摄像头成本的大幅下降，同时导致窃贼的“业务风险”加大。所谓金融创新，是指支付宝和微信支付的普及，如今人们很少带现金甚至银行卡出行了——窃贼陷入无钱可偷的窘境。

　　在经济领域，对于理想（经济目标）与现实（经济现状）之间的差距，同样可以通过改变经济现状和降低经济目标两种方法来实现。

　　例如，房住不炒这一目标设定完全合理。根据我们测算，中国房地产对GDP总量的直接和间接贡献接近30%，房地产成为银行的重要资产，成为地方政府财政的主要支撑，成为居民的主要资产。正是因为房地产成为众多主体的共同利益，因此，甚至有人认为房价永远不会下跌。但是，中国房地产经历了20年牛市，隐含了很大风险。

　　问题在于，大家都觉得这一目标的设定是合理的，但为何从2016年提出至今，炒房之风难以抑制呢？显然存在执行方面的问题，如前所述，房价上涨是社会多方的共同利益所在，与抑制炒房存在利益上的抵触，因此，执行力不足。

　　同时，抑制房价的方法似乎也有问题。房价由供需关系决定，房价上涨说明需求大于供给，那就应该扩大供给，同时抑制需求。其他很多国家或地区的土地是私有的，因此，在扩大供给上有难度，如香港就是这类情况，特区政府靠填海来扩大土地供给，效果甚微。但我国的土地是公有制的，如果真的想扩大供给，城市的工业用地、农村宅基地等都可以转化为城市住宅用地。更何况目前制造业产能过剩，很多工业用地效率低下，为何不能转化为对住宅市场的土地供给呢？

　　2013年的十八届三中全会上就提出土地改革的一系列思路，如果宅基地改革越早，农民的财产性收入增长就越快。如今，我估计即便宅基地可以转让，新增需求也不会太大，因为投资取决于预期。总体而言，如今开放宅基地，则已卖不出好价钱了。

　　从统计局提供的数据看，1~8月份，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，反映出开发商对未来房地产市场的前景不是太看好了。