“地产教父”多项违规被举黄牌 珠江实业净负债(2)

　　但是经过中国房地产的“黄金十年”，珠江实业已经被房地产界的一波波“后浪”远远甩在了背后。2016年至2018年，中国房地产行业销售总额的平均增速超过20%，而珠江实业的这一数据仅为2.29%。克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售金额排行榜TOP200》也不见珠江实业的踪影。内地首家销售额超百亿元的合生创展如今规模仍在百亿水平。

　　2018年公司实现营业总收入34.05亿元，同比下降19.70%。其中，房地产板块作为公司的核心业务，受可结算资源减少及结算进度影响，2018年公司实现收入27.61亿元，同比下降30.84%，占公司营业总收入比例为81.09%。可对比的是，珠江实业2018年总营收仅为保利的1.8%。

　　2019年上半年，公司营收12.70亿元，同比下跌38.54%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-1.19亿元，同比下降172.57%。

　　中诚信证评给出的跟踪评级报告显示，公司销售和结算规模持续下降，主要是因为项目开发进展较为缓慢，可售资源不足及受到调控政策影响。2018年公司实现销售仅28.11亿元，同比下降21.35%，其中权益销售金额为24.24亿元。

　　项目开发方面，2018年公司无新开工项目，在建项目情况方面，截至2018年末，公司报告期内仅持有3块待开发土地和6个在建房地产项目，总建筑面积为230.90万平方米，其中在建面积为72.01万平方米。从地产项目的布局情况来看，其业务版图较为集中。2018年，珠江实业在广州、长沙的营业收入占总公司营收的65.99%。

　　与国内大多房企追求高周转不同，朱孟依的发展模式与港资房企类似，即通过“囤地、慢周转”的开发模式，最大限度获得土地或物业升值带来的收益。

　　典型的案例是，珠江实业拿下广州越秀区的JY-8地块过去了26年，但该地块依然未能入市。广州的珠江嘉园早在2014年就拿到预售证，但截至2019年4月30日，该项目仍未销售完毕，去化率仅为77%。此外，公司2013年签约的位于海口的五源河休闲度假区项目，截至2018年年度报告期末，仍属于前期规划阶段，尚未销售。

　　中诚信证评的报告表示，2018年，珠江实业存货周转率和总资产周转率分别为0.41次和0.22次，分别较上年下降0.01次和0.10次，因项目受区域调控政策等的影响，项目周转速度有所下降。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波曾公开表示，项目闲置本身就存在着一定的政策风险，不但有可能面临政府处罚，甚至有可能土地本身被政府收回。此外，土地长期闲置，会使土地实际可使用年限会明显缩短，不利于项目未来销售。严跃进则认为，这一定程度上说明珠江实业基本周转能力很弱，后续扩张堪忧。