一羽月土米水这样理解正确吗?

　　“2022，杭州官方认定了未来城市三大中心，其中，拥江“钱新1.0、钱二、奥体、世纪城”四大顶流板块簇拥的‘江河汇’无可争议地成为杭州至高点，而江河汇地位适时的确立，使钱二得以与钱新1.0并肩成为两翼，顺势激活了江河汇东侧沿江的大片土地价值，标志着一心两翼的‘杭州新外滩’正式成型。”

　　然而，从城建和板块关联的角度说明了钱二价值的逻辑，依然只是回答了这个问题的浅层，因为更多人听完会紧跟着生出第二个更具体更丰满的疑问——

　　毕竟5.1w-6.75w/㎡的限价，尤其是5堡越往东的地界也是5w+/㎡，睥睨望江、武林、滨江沿江？

　　在杭州，任何上5w/㎡甚至6w/㎡的区域一定有其无可替代、恒强的底层特性。望江就在鼓楼边，武林依托省府和武林门，文教有全杭州一流教育资源，滨江沿江有顶级的产业人口和高净值人群；

　　这些底层特性往往是新城板块难以睥睨的，强如未科、申花、奥体和亚运村，主要的价格区间也在5w/㎡以下，道理也简单，老板块家底厚有积累，你有的我早就有，我有的你还早，这也合理，“新贵”和“老钱”比总是差厚度和沉淀。

　　但是，钱二成了唯一的特例。横空出世，一年7、8块地卖，都到7堡了价格还有5.1w/㎡，啥都没有就敢跟文教一个价。

　　哪怕拥江、地铁、倾斜的教育资源、豪宅区和与江河汇ifc的强关联是钱二价值的基底，但同为豪宅区的奥体、亚运村同样拥江、拥桥、有杭州之门、skp、大小莲花，申花有浙大、近运河、亚运公园、强学区......

　　比它们还贵出5k-20k/㎡到底哪来的？一定有绝对的强点，超过一众顶级新城的同时，甚至足以拉平“新老”的厚度。

　　首先，说文解字，何为连堡丰城？连堡丰城一期工程主体沿着钱江路，将四堡至七堡地下空间相连，即“连堡”，同时每个结点向两侧伸出交通走廊，总平形如“丰”字；

　　同时，官方通报，连堡丰城作为钱江新城二期的重点项目，借助城市更新和地铁建设的机遇，创造性地开展TOD建设，引导形成站城一体化的高强度城市开发综合体空间，这便是“城”的由来；

　　发现了吗，不同于大小莲花、ifc、摩天轮等等作为地标性的单一建筑物，连堡丰城的名字来源于其城市开发模式的形象描述，是“空间模式”而非“单一工程”。

　　并非只是盖个楼，盖个高端商场，而是连堡丰城出现使钱二开发建立在一套先进系统的城市生活模式之上，因为是模式创新，于是独占的钱二在城建构筑的理念和生活方式上领先于同期的新城板块，因而具有特殊的高价值，这才是它限价高的本质原因——

　　官方通稿的下半句这样写：其中，贯穿钱江新城二期四堡七堡单元的一期工程，是杭州实施城市地下空间立体化、复合化和特色化发展的重点区域。

　　概况来说：连堡丰城基于TOD的站城一体化开发，打造地下空间的立体化、复合化、特色化，目前是一期，后续会有二期规划。

　　基于美国着名城市设计师、建筑师沙里宁有机疏散理论，伴随城市发展，人口聚集到一定程度会产生离心力，产生拥挤、分配不均、无地开发等等问题；

　　于是，城市要生长，就要有序向外疏解功能和人口，形成“有机”分布，啥叫”有机“？简单说就是”心肝脾肺肾“像人体一样各管各的又形成整体，比如滨江未科就是典型产业城，申花是住宅区，钱新、武林门是政商总部所在，下沙聚集高校，合起来成为杭州；

　　接着，运用以公共交通为导向的开发模式（transit-oriented development，TOD）——在我国的语境，把地铁和公交修过去，形成一个个交通节点，围绕一个个节点布置配套和规划，于是就有各种业态、社会资本、特色产业进驻，围绕这个站聚集起人口，这道理和“要致富、先修路”差不多；

　　有人口产生生活需求，医疗、商业、公园、教育、就业、娱乐等等，常规的模式是各修一个楼，出了地铁到地面再过去，而连堡丰城的解法，所有地铁口连通并且挖深弄出好几层，一期有16.58w+㎡，远期超过33w㎡（来自上城发布），把一栋栋重要楼的地下室连起来，使大量人在地下的城市空间活动，地面则留给车行交通，这叫“站城一体”。

　　首先，地上地下分离，可以提高车行和人行双方的通行效率，较少红绿灯和斑马线，有效缓解城市核心路段的交通拥堵；

　　第二，地上的界面会干净很多，便利店、餐饮等等都可以放在地下空间，不会出现一个高大上的写字楼底商五颜六色店招的情况；

　　第三，土地利用率高，可以兼容交通效率和步行尺度，聚集人流产生极高的商业价值。人舒服的空间是散步的空间，在地面留给车的情况下，想逛就难，城市阳台的宽阔和河坊街的悠闲是不可能同时出现的，但是利用地下就有可能实现分层，上面是车水马龙，下面人流如织。

　　第四，生活上一定程度抹平地段带来的价差。买在4堡和7堡可以共享一个地下空间，”逛街“可没有一端比另一端更贵的说法；

　　最后，有一期就有二期，可以根据一期出现的问题和后续的规划持续生长，南北延展到艮北江岸，东西延展联通江河汇和客运中心这两大人流聚集区，届时，地下空间的商业价值会进一步提升。

　　当然，这种模式需要的资金成本也是很高的。所谓立体化、复合化、特色化有特色的公共空间意味着更多的业态，不同的业态对空间的要求就不同；

　　比如地上地下相连的景观公园、游步道体现空间立体化，主干餐饮商业街链接分支地下停车场、小型展览馆等等体现功能的复合化，每个堡根据自身内置特色则体现特色化，比如七堡靠近老街大概率就会有联动；

　　这些都需要地下有尽量大空间，方便切割和设计成不同的功能，业内有地下一层地上三层的说法，公共空间则可能达到地上4-5倍，这也是钱二地块宅地限价需要高的一部分重要原因。

　　20世纪50-70年代，地下空间多样性的快速发展与大规模综合利用达到巅峰，日本大阪、加拿大多伦多、美国波士顿都是非常着名的地下城市，地下空间开发的目的由为最初解决交通堵塞问题及追求社会的经济效益，转为为保护改善环境及发展城市地铁空间；

　　连堡丰城的出现，是杭州首次大规模的地下空间开发，意味着城市发展模式开始由旧式扩散摊大饼向新型集约式发展转变，势必也是楼市分化的重要节点，因为城建配套的价值不再摊开，而是凝聚。