[ 疫情之下，以长租公寓、联合办公、产业园区、酒店、民宿为代表的“二房东”模式受到考验，一方面，二房东遭遇“租客欠租，房东催租”的现金流难题；另一方面，也有房租减免被二房东截留的情形发生。 ]
2月24日是一个周五，本来正是餐饮业忙活的时候，位于上海恒丰路的“十里香”老板刘昊（店铺与老板为化名），却与二房东撕扯了起来，最后还闹到了派出所。
十里香这间商铺，位于恒丰路299号的隆宇广场。恒丰路处于上海火车站附近，本是熙攘的地段。但2020年起的新冠疫情，以及2022年上海的疫情，让这里的商户深受影响。
与十里香发生冲突的，是这个广场1~9楼的二房东——上海硕彭企业管理有限公司（下称“硕彭公司”）管理人员。
十里香和隆宇广场的其他29家商户，此前与二房东签约在此租赁经营。本来商户们与房东相安无事，但疫情之后，一切都发生了变化。
疫情之下，以长租公寓、联合办公、产业园区、酒店、民宿为代表的“二房东”模式受到考验，一方面，二房东遭遇“租客欠租，房东催租”的现金流难题；另一方面，也有房租减免被二房东截留的情形发生。三方如何信守合同，共担风险，共谋长远发展，疫情对民营房东、转租人，以及最终承租商户们，都提出了考验。
刘昊告诉第一财经记者，2月24日，二房东硕彭公司管理人员来到现场，以租约到期为由，要求商户们退租、腾出房屋，双方因此发生了肢体冲突。
硕彭公司执行董事金春灿告诉记者，2018年3月，产权人上海兴辉置业有限公司（下称“兴辉公司”）将隆宇广场1~9楼合计35639.6平方米的商用房屋，整体出租给硕彭公司的北京关联公司，因北京公司处理上海事务不便，便成立了硕彭公司负责隆宇广场的租赁事务。
按照合同约定，硕彭公司关联方承租其中1万平方米，其余约2.5万平方米商用面积，由硕彭公司招商并转租，承租期从2018年4月1日始，至2030年3月31日止，即租期为12年。其中，2019年4月1日至2024年3月31日期间，硕彭公司及其关联方应付的月租金为591.67万元。
双方签订合同后，硕彭公司将承租的25000余平方米，分租给约30户租户，“整体承租后，我们投入了巨大的招商、广告和运营成本，并投入巨资对大楼进行经营改造。”金春灿说。
但从2022年3月起，商户们开始欠缴房租。刘昊承认，自去年3月起，便没有再向二房东缴纳过房租。据记者了解，隆宇广场的租户们，像十里香一样未缴纳房租的不止一家。
硕彭公司无奈之下，陆续跟商户们打起了官司。企查查系统显示，2022年7月以来，硕彭公司新增作为原告的诉讼有28件，均为硕彭公司与商户们的租赁合同纠纷。
金春灿告诉第一财经记者，截至2022年12月19日，租户们拒付2022年8月8日以来的租金、推广费、物业费和水电费累计人民币2600余万元。
刘昊也感到委屈，不缴纳房租，并非有意违约，除了疫情影响实在是交不出房租外，还有大房东和二房东自2020年以来未曾解决的纠纷，商户们看在眼里，感到无所适从。
根据第一财经了解，兴辉公司已于去年年底，向上海市静安区法院起诉硕彭公司及其关联方，支付房屋租金、物业费以及相关滞纳金等合计5300余万元，并要求解除双方的租赁合同。而硕彭公司及其关联方随后又向兴辉公司提起了反诉。
“大房东和二房东因为免租谈不成在打官司，（租赁权）在谁手里我们都不知道，我们（不交房租）行使的是不安抗辩权。”刘昊对记者说。
据记者了解，因行使“不安抗辩权”未交房租的隆宇广场商户，不只十里香一家。“他们双方有争议，我们应该（把房租）交给谁呢？”一家商户老板反问记者。
租户、硕彭公司，硕彭公司与兴辉公司之间，也曾有过一段“蜜月期”。三方产生矛盾，起因是新冠疫情发生后的租金减免。
金春灿对第一财经记者说，双方在合同签订后的两年时间里，合作还是比较愉快的。而且经营情况良好，大楼出租率一直在98%左右。
2020年新冠疫情暴发后，隆宇广场的商户们的经营受到冲击。到了2022年上半年，新冠疫情在上海发生。隆宇广场的商户们，自2022年3月份起，就基本处于停业状态，当年4月1日至6月1日，按照相关防疫政策，隆宇大楼彻底停止营业。
刘昊向记者诉苦，疫情解封是2022年6月份，但是解封后疫情又陆续散点暴发，12月份彻底解封又一次暴发疫情，“对我们餐饮来说，去年整年从3月份到年底，就没有怎么营业，而且受影响不只我一家，以我的判断，我们这里的所有商户综合起来去年50%（营业额）的影响是有的。”
除餐饮业外，KTV、酒吧等娱乐场所，受疫情影响时间更长。隆宇广场40%租赁面积由某KTV租用，“他们早于疫情暴发前即处于政府管控下的停业状态，大楼解封后仍停业至8月份，10月份又再次停业，2022年全年停业期间长达8个月以上。”金春灿告诉记者。
鉴于疫情影响因素，早在2020年，硕彭公司就要求减免当年两个月的租金，但未得到兴辉公司同意。兴辉公司的意见是，减免当年4月的房租100万元。
由于未能达成一致意见，分歧容后再定。此后双方继续履行合同。金春灿告诉记者，因硕彭公司与部分商户始终无法达成2020年租金的相关减免方案，导致硕彭公司与兴辉公司就该部分的租金减免方案也无法确定下来。截至记者发稿前，双方都没有就2020年4月份的租金减免和支付达成一致。
然而，更大的冲突还在后面。去年上海疫情暴发后，3月起，隆宇广场绝大多数商户没有再付租金，硕彭公司由此向兴辉公司申请给予2022年转租商户6个月的租金及物业费减免，但兴辉公司仅同意给予一个月的租金减免。
双方磋商不下，兴辉公司于去年年底，向上海市静安区法院起诉硕彭公司，而硕彭公司则向兴辉公司发起反诉。
根据第一财经了解，硕彭公司在反诉中向法院请求，判令兴辉公司减免2022年的租金和物业费合计2100余万元，并要求兴辉公司承担应收未收租金和推广费相应的损失等合计2600余万元，并要求继续履行租赁合同。
硕彭公司的依据，是新冠疫情暴发之初，上海市在2020年2月出台的《上海市人民政府关于印发上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》。
通知要求，中小企业承租本市国有企业的经营性房产，先免收2月、3月两个月的租金。对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。
但在兴辉公司看来，自己不是国有企业，并非有关政策中规定的减免房租义务主体，出于道义，仍然决定主动承担了房租减免义务——无论是2020年4月同意减免的100万房租，还是2023年同意减免的1个月房租，已经仁至义尽。
但硕彭公司认为，考虑到租户们的实际损失以及租户们实际的欠缴情况，兴辉公司作出的让步，显然还不够。
记者致电兴辉实际控制人、关联公司上海隆宇企业发展有限公司董事长钱思解，对方表示：“（案子）都在法院了，等法院判吧。”
在硕彭公司与兴辉公司纠纷和诉讼未结之时，又发生了商户们纷纷“弃二房东投大房东”的插曲——商户们与兴辉公司签订了新的租赁合同。
这彻底惹恼了硕彭公司。硕彭公司在反诉状中称，2022年8月开始，大房东即向各家商户宣称，硕彭公司长期拖欠租金，已经与硕彭公司解除房屋租赁合同，要求商户们与大房东重新签订房屋租赁合同。硕彭公司认为，兴辉公司向商户们说了谎。
记者从刘昊处部分证实了硕彭公司的这一说法。刘昊告诉记者，他和二房东的租约已经到期，遂与大房东重新签订了租约。
得知十里香已转投大房东，硕彭公司以十里香租约到期为由，要求十里香腾退房屋，而十里香认为自己与大房东续订了租约，没有理由要搬走。遂有了文章开头所说的肢体冲突。
上海沪商律师事务所律师刘云舟认为，在二房东和大房东之间的承租合同没有到期或者解除之前，二房东按照合同约定占有了房屋，此时大房东跳过二房东与商户签约，而房屋使用权在未解约状态下仍归属于二房东，大房东无权处分。
业内人士指出，商户因疫情原因，营业收入锐减而欠租，商户欠租引发了二房东对大房东违约，疫情之下，各方违约又都有情可原，而大房东方面，作为私企也并非强制减租免租的责任主体，但矛盾未解造成这个“疙瘩”越结越死，三败俱伤。三方矛盾早一点解决以及妥善地解决，关系到商业生态的长远发展。
因疫情造成的此类纠纷不可避免。2022年4月，上海市高级人民法院发布了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》，其中规定处理涉疫情合同纠纷，应遵循信守合同，促进发展；共担风险，利益平衡的原则。返回搜狐，查看更多